Rodzice chcą przekazać córce mieszkanie w Wieliczce, dziadkowie pomagają wnukowi kupić pierwsze lokum, a właściciel domu zastanawia się, jak zabezpieczyć sobie prawo do zamieszkania po przekazaniu nieruchomości. Taka darowizna może być prostym i korzystnym rozwiązaniem, ale wymaga dopilnowania formy umowy, podatku, przyszłego zachowku oraz ewentualnej służebności mieszkania.
Najważniejsze zasady przed przekazaniem pieniędzy lub mieszkania
- Nieruchomość można przekazać wyłącznie w formie aktu notarialnego.
- Najbliższa rodzina może skorzystać z pełnego zwolnienia podatkowego, ale przy pieniądzach trzeba udokumentować przelew.
- Limity podatkowe sumuje się od tej samej osoby w okresie 5 lat.
- Przekazanie majątku za życia może wpłynąć na zachowek po śmierci darczyńcy.
- Odwołanie wykonanej umowy jest możliwe przede wszystkim przy rażącej niewdzięczności obdarowanego.
Co prawnie oznacza przekazanie majątku w prezencie
Umowa polega na tym, że darczyńca bezpłatnie przekazuje drugiej osobie określoną rzecz albo prawo majątkowe, a obdarowany to przyjmuje. Przedmiotem może być pieniądz, samochód, działka, mieszkanie, udział w nieruchomości albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
To odróżnia ją od sprzedaży, ponieważ obdarowany nie musi płacić ceny. Nie jest też pożyczką, nawet jeśli rodzina umawia się ustnie, że pieniądze zostaną kiedyś oddane. Przy większych kwotach takie niejasności często kończą się sporem o to, czy doszło do przekazania pieniędzy, czy tylko do czasowej pomocy finansowej.
W umowie można zawrzeć polecenie darczyńcy, czyli obowiązek określonego zachowania po stronie obdarowanego. Przykładowo rodzic może zobowiązać dziecko do zapewnienia mu opieki albo przeznaczenia środków na zakup lokalu. Polecenie nie zmienia jednak podstawowego, bezpłatnego charakteru przekazania.
Jak przygotować umowę, żeby później nie było sporów
Przy pieniądzach i rzeczach ruchomych przepisy nie zawsze wymagają aktu notarialnego, ale przy większej wartości zdecydowanie zalecam pisemną umowę i przelew bankowy. W tytule przelewu warto jasno wskazać, że chodzi o przekazanie środków, na przykład „darowizna dla córki na zakup mieszkania”.
Dokument powinien określać strony, przedmiot, wartość, datę przekazania oraz sposób wykonania. Przy pieniądzach dobrze wpisać numer rachunku, przy samochodzie numer VIN, a przy nieruchomości numer księgi wieczystej, adres i udział będący przedmiotem czynności.
Co sprawdzić przed podpisaniem dokumentów
- Ustal, kto jest właścicielem rzeczy lub prawa i czy może nim swobodnie rozporządzać.
- Sprawdź wcześniejsze przekazania od tej samej osoby, bo mogą wpływać na podatek.
- Ustal wartość rynkową, szczególnie gdy chodzi o mieszkanie, działkę lub udział.
- Określ, czy darczyńca zachowuje prawo do korzystania z nieruchomości.
- Przygotuj potwierdzenie przelewu albo protokół wydania rzeczy.
Przy mieszkaniu lub domu nie ograniczałbym się do ogólnego zapisu, że rodzic „może nadal mieszkać”. Bezpieczniejsze jest ustanowienie dożywotniej służebności osobistej mieszkania. Taki zapis powinien wskazywać pomieszczenia, części wspólne, zasady korzystania i osoby uprawnione.
Kiedy darowizna podlega podatkowi i jak skorzystać ze zwolnienia
Podatek od spadków i darowizn zależy przede wszystkim od pokrewieństwa oraz łącznej wartości nabyć od jednej osoby w ciągu 5 lat. Aktualne limity publikowane przez Ministerstwo Finansów przedstawiają się następująco:
| Grupa podatkowa | Przykładowe osoby | Kwota wolna w 5 lat |
|---|---|---|
| I | dzieci, rodzice, małżonek, rodzeństwo, teściowie | 36 120 zł |
| II | siostrzeńcy, wujostwo, rodzeństwo małżonka | 27 090 zł |
| III | pozostałe osoby, np. partner bez ślubu | 5 733 zł |
Limity nie dotyczą każdej umowy osobno. Jeżeli ojciec przekazał synowi 20 000 zł dwa lata temu, a teraz przekazuje kolejne 20 000 zł, urząd skarbowy analizuje łączną wartość nabyć od tego samego darczyńcy.
Pełne zwolnienie dla najbliższej rodziny
Małżonek, dzieci, rodzice, wnuki, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha mogą korzystać z pełnego zwolnienia, czyli tak zwanej grupy zero. Przy przekazaniu pieniędzy trzeba jednak zgłosić nabycie na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy i udokumentować wpływ na rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.
Jeżeli środki zostaną przekazane gotówką, zwolnienie może zostać zakwestionowane. Samo podpisanie umowy nie zastępuje dowodu, że pieniądze rzeczywiście trafiły do obdarowanego.
Gdy umowa dotycząca nieruchomości jest zawierana u notariusza, odrębne zgłoszenie SD-Z2 dla tej czynności co do zasady nie jest potrzebne, ponieważ obowiązki podatkowe wykonuje notariusz. Przy umowie bez aktu notarialnego, która przekracza limit i nie korzysta ze zwolnienia, obdarowany składa zwykle SD-3 w ciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego.
Przekazanie mieszkania lub działki w Wieliczce
Własność mieszkania, domu, działki albo udziału w nieruchomości przechodzi na obdarowanego wyłącznie na podstawie aktu notarialnego. Notariusz sprawdza dokumenty, opisuje nieruchomość, pobiera należne opłaty i składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Do kancelarii zwykle trzeba przygotować dokument potwierdzający własność, numer księgi wieczystej, dane stron, podstawę nabycia oraz informacje o stanie cywilnym i ustroju majątkowym. Przy mieszkaniu spółdzielczym mogą być potrzebne dodatkowe zaświadczenia ze spółdzielni.
Przy czystym, nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości nie płaci się PCC tak jak przy sprzedaży. Trzeba jednak uważać na sytuację, w której obdarowany przejmuje długi, ciężary lub zobowiązania. Wtedy podatek od czynności cywilnoprawnych może dotyczyć tej odpłatnej części czynności.
Do kosztów należy doliczyć taksę notarialną, podatek VAT od wynagrodzenia notariusza, wypisy aktu oraz opłatę sądową za wpis własności do księgi wieczystej. Sama opłata za wpis prawa własności wynosi zazwyczaj 200 zł, ale całkowity koszt zależy od wartości nieruchomości i dodatkowych zapisów, na przykład służebności.
W przypadku domu przekazywanego rodzicom albo dziadkom często rozsądniejsze jest ustanowienie służebności niż pozostawienie sprawy ustnej. Wpisane do księgi wieczystej prawo jest czytelne także dla przyszłego nabywcy, choć ogranicza swobodę późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Jak przekazanie majątku wpływa na spadek i zachowek
Przekazanie całego majątku jednemu dziecku nie zawsze oznacza, że pozostali bliscy zostaną bez żadnych roszczeń. Przy obliczaniu zachowku niektóre wcześniejsze darowizny dolicza się do wartości spadku. Uprawnieni to przede wszystkim zstępni, małżonek i w określonych sytuacjach rodzice spadkodawcy.
Zachowek wynosi co do zasady połowę udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Dla małoletniego zstępnego albo osoby trwale niezdolnej do pracy jest to zasadniczo dwie trzecie tego udziału.
Nie działa prosta zasada, że po 10 latach każda darowizna przestaje mieć znaczenie. W przypadku osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku, co do zasady nie dolicza się przekazań dokonanych ponad 10 lat przed śmiercią darczyńcy. Przy darowiznach na rzecz najbliższych zasady mogą być mniej korzystne dla pozostałych uprawnionych.
Dlatego przy przekazaniu mieszkania jednemu dziecku warto sporządzić także testament i przeanalizować, czy wcześniejsze świadczenia powinny zostać zaliczone na poczet przyszłego udziału. Sam akt notarialny nie rozwiązuje automatycznie problemu nierównego podziału majątku.
Przeczytaj również: Klimatyzacja do mieszkania: Jak wybrać? Typy, koszty, montaż
Kiedy można odwołać wykonaną umowę
Darczyńca może odwołać wykonaną umowę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Chodzi o poważne zachowania, na przykład przemoc, uporczywe uchylanie się od pomocy w ciężkiej chorobie albo świadome działania skierowane przeciwko życiu, zdrowiu lub majątkowi darczyńcy.
Nie wystarczy zwykły konflikt rodzinny, rozczarowanie albo sprzedaż przekazanego mieszkania. Oświadczenie o odwołaniu powinno być konkretne, a termin na skorzystanie z tego uprawnienia wynosi zasadniczo rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności.
Najbezpieczniejszy plan dla rodziny przekazującej majątek
Przy pieniądzach zacząłbym od pisemnej umowy, przelewu z jasnym tytułem i sprawdzenia terminu zgłoszenia. Przy mieszkaniu lub działce potrzebny jest akt notarialny, analiza księgi wieczystej oraz decyzja, czy darczyńca powinien mieć ustanowioną służebność mieszkania.
Jeżeli przekazanie ma zmienić przyszły podział rodzinnego majątku, dobrze omówić je równocześnie z testamentem i zachowkiem. Kilka godzin poświęconych na uporządkowanie dokumentów zwykle kosztuje mniej niż późniejszy spór o własność, podatek albo prawo do mieszkania.
