Zakup mieszkania od dewelopera to ekscytujący moment, ale często towarzyszą mu wątpliwości dotyczące formalności, zwłaszcza tych związanych z urzędem skarbowym. Ten artykuł rozwieje Twoje obawy, jasno wskazując, kto i za co odpowiada po sfinalizowaniu transakcji na rynku pierwotnym.
Zgłoszenie zakupu mieszkania od dewelopera notariusz załatwia formalności z urzędem skarbowym
- Większość formalności związanych ze zgłoszeniem transakcji do urzędu skarbowego spoczywa na notariuszu, który ma na to 14 dni.
- Kupujący nie musi samodzielnie zgłaszać zakupu mieszkania od dewelopera do Urzędu Skarbowego.
- Przy zakupie na rynku pierwotnym płacisz podatek VAT (wliczony w cenę), a nie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
- Wyjątkiem jest podatek PCC od ustanowienia hipoteki (zazwyczaj 19 zł), który również pobiera i odprowadza notariusz.
- Od 1 stycznia 2024 r. zakup szóstego i kolejnego mieszkania obciążony jest 6% PCC, niezależnie od VAT.
- Niezależnie od powyższego, musisz zgłosić nieruchomość do opodatkowania podatkiem od nieruchomości w urzędzie miasta/gminy w ciągu 14 dni od nabycia (formularz IN-1).
Notariusz Twój główny sojusznik w formalnościach podatkowych
Kiedy decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, formalności związane z urzędem skarbowym wydają się skomplikowane. Na szczęście, w zdecydowanej większości przypadków, nie musisz się nimi martwić osobiście. To notariusz, jako osoba sporządzająca akt notarialny, przejmuje na siebie ciężar kontaktu z urzędem skarbowym. Jego rola jest kluczowa, ponieważ to on jest gwarantem prawidłowości i terminowości dopełnienia wszelkich formalności podatkowych związanych z transakcją.Notariusz jest prawnie zobowiązany do dopełnienia obowiązków informacyjnych i podatkowych związanych z transakcjami dokumentowanymi aktem notarialnym. Oznacza to, że to on kontaktuje się z urzędem skarbowym w Twoim imieniu, eliminując potrzebę Twojego bezpośredniego działania w tym zakresie. Ta procedura ma na celu usprawnienie procesu i zapewnienie zgodności z prawem.
Jakie dokładnie informacje o Twojej transakcji przekazuje notariusz? Notariusz jest odpowiedzialny za przesłanie do właściwego urzędu skarbowego kluczowych danych dotyczących zakupu. Obejmują one dane identyfikacyjne stron transakcji (kupującego i sprzedającego), szczegółowy opis przedmiotu transakcji (nieruchomości), jej wartość oraz datę zawarcia aktu notarialnego. Te informacje pozwalają urzędowi skarbowemu na bieżąco monitorować obrót nieruchomościami.
Ile czasu ma notariusz na dopełnienie formalności? Notariusz ma 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego na zgłoszenie transakcji i odprowadzenie ewentualnych należności podatkowych do właściwego urzędu skarbowego. Jest to standardowy termin, który pozwala na sprawne przekazanie informacji.
VAT zamiast PCC podatki przy zakupie mieszkania od dewelopera
Fundamentalną zasadą prawa podatkowego jest unikanie podwójnego opodatkowania. Właśnie dlatego przy zakupie mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ transakcja ta jest już objęta podatkiem VAT. Jest to kluczowa różnica w porównaniu do rynku wtórnego.
Rynek pierwotny i wtórny różnią się pod względem opodatkowania. Przy zakupie na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT. Deweloper jako płatnik VAT nalicza go od wartości sprzedaży, a następnie odprowadza do urzędu skarbowego. Z kolei na rynku wtórnym, gdzie sprzedającym jest osoba fizyczna niebędąca VAT-owcem, transakcję opodatkowuje się 2% podatkiem PCC. Dla kupującego od dewelopera kluczowe jest zrozumienie, że to VAT jest już wliczony w cenę zakupu.Gdzie "ukryty" jest podatek VAT w cenie Twojego mieszkania? Podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto nieruchomości podaną przez dewelopera. Nie musisz go obliczać ani odprowadzać samodzielnie. Obowiązujące stawki VAT na mieszkania są następujące:
- 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m².
- 23% dla lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej 150 m² oraz dla lokali o charakterze niemieszkalnym (np. garaże).
Dlaczego nie musisz składać deklaracji PCC-3? Ponieważ przy zakupie od dewelopera nie ma obowiązku zapłaty podatku PCC, nie ma również potrzeby składania przez Ciebie deklaracji PCC-3. Cały ciężar związany z podatkami (VAT) spoczywa na deweloperze, a formalności związane z ewentualnym PCC (jak od hipoteki) przejmuje notariusz.
Kiedy podatek PCC jednak Cię zaskoczy? Ważne wyjątki
Chociaż w większości przypadków kupujący mieszkanie od dewelopera jest zwolniony z podatku PCC, istnieją pewne sytuacje, w których ten podatek może jednak wystąpić. Warto znać te wyjątki, aby uniknąć niespodzianek.Kredyt hipoteczny a PCC: Obowiązek podatkowy od ustanowienia hipoteki. Jeśli finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym, będziesz zobowiązany do zapłaty podatku PCC od ustanowienia hipoteki. Jest to zazwyczaj niewielka, stała opłata, często wynosząca 19 zł. Co ważne, również ten podatek pobiera i odprowadza notariusz, więc i w tym przypadku nie musisz samodzielnie kontaktować się z urzędem skarbowym.
Kupujesz jako inwestor? Uważaj na podatek od szóstego mieszkania. Od 1 stycznia 2024 roku obowiązują nowe przepisy, które wprowadzają istotną zmianę dla inwestorów. Zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach jednej inwestycji (na tym samym gruncie) jest obciążony 6% podatkiem PCC, niezależnie od tego, że transakcja jest już objęta podatkiem VAT. Jest to próba ograniczenia spekulacji na rynku nieruchomości.
Nietypowe transakcje kiedy warto zachować szczególną czujność? Chociaż przy standardowych zakupach deweloperskich rzadko się to zdarza, warto pamiętać, że nietypowe transakcje, które nie są dokumentowane przez notariusza, mogą wiązać się z koniecznością samodzielnego dopełnienia formalności podatkowych. W takich sytuacjach ryzyko błędów i potencjalnych sankcji karno-skarbowych jest znacznie wyższe.
Dodatkowe obowiązki po zakupie co musisz zgłosić osobiście?
Niezależnie od formalności podatkowych związanych z samym zakupem nieruchomości, które w dużej mierze przejmuje notariusz, jako nowy właściciel masz również pewne obowiązki. Jednym z kluczowych jest zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Podatek od nieruchomości: Nowy obowiązek wobec gminy, nie urzędu skarbowego. Po zakupie mieszkania od dewelopera, musisz zgłosić je do opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Pamiętaj, że właściwym organem nie jest urząd skarbowy, lecz urząd miasta lub gminy właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości. Masz na to 14 dni od daty nabycia własności.
Jak i gdzie zgłosić nową nieruchomość w ciągu 14 dni? Termin 14 dni jest kluczowy. Zgłoszenia należy dokonać w urzędzie miasta lub gminy, a nie w urzędzie skarbowym. Jest to obowiązek każdego właściciela nieruchomości, niezależnie od sposobu jej nabycia.
Czym jest formularz IN-1 i jak go poprawnie wypełnić? Do zgłoszenia nieruchomości służy formularz IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych). Wypełniając go, należy podać swoje dane jako właściciela, adres nieruchomości, jej powierzchnię oraz informacje o sposobie jej wykorzystania. Formularz ten stanowi podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości.
Twoja checklista: Co musisz pamiętać po odbiorze kluczy do nowego mieszkania?
Podsumowując, proces zakupu mieszkania od dewelopera wiąże się z jasno określonym podziałem odpowiedzialności za formalności podatkowe. Zrozumienie tego podziału pozwoli Ci uniknąć stresu i upewnić się, że wszystkie obowiązki zostaną prawidłowo dopełnione.
| Obowiązek | Odpowiedzialny (Notariusz / Kupujący) |
|---|---|
| Zgłoszenie transakcji do Urzędu Skarbowego | Notariusz |
| Pobranie i odprowadzenie podatku VAT (wliczonego w cenę) | Deweloper (nie kupujący) |
| Pobranie i odprowadzenie PCC od ustanowienia hipoteki (jeśli dotyczy) | Notariusz |
| Pobranie i odprowadzenie 6% PCC od szóstego i kolejnego mieszkania (jeśli dotyczy) | Notariusz |
| Zgłoszenie nieruchomości do podatku od nieruchomości | Kupujący |
Najważniejsze terminy, których musisz dopilnować osobiście:
- 14 dni od daty nabycia własności na zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania podatkiem od nieruchomości w urzędzie miasta/gminy (formularz IN-1).
